我们家在美国买过几次房子，对银行的贷款过程可以说是老朋友，交道打得熟门熟路。这次我们不慌不忙安安心心地用以前的老经验，结果几乎误了大事。
按我们以前的经验，要买房子，最好先拿到银行或者贷款公司预先的贷款批准证明（Financial pre-approval）。这样你在看好喜欢的房子，给买方offer时，会比较有竞争力，比较容易让对方信任。
美国的房屋贷款有好多种，有固定年限、固定利息的贷款，这种贷款一般风险比较小，而且你可以根据自己的经济情况选30、15，甚至20年的付款期限，这是很多美国人喜欢用的一种贷款方式。另外有一种叫ARM的贷款，是按30年固定贷款算每月的付款方式，但ARM一般有1、3、5、甚至7、10年，一旦ARM的年限到了，贷款的利息就根据你签的合约和市场情况开始浮动，这种贷款有一定的风险，好处是ARM贷款的ARM年期限里利息会比固定利息要稍低，如果你知道你会在5-7年之内换房子，可以考虑使用7年的ARM。还有就是如果你是建新房子，那你就一定要贷ARM的款，银行不会给你固定年限和利息的贷款。
关于贷款的具体程序和知识都很容易在网上或者找买房代理人了解，这里要跟大家分享的是我们在Financial Pre-approval以及后期贷款吸取的教训。
我们的买房情况是骑驴找驴，如果没有好的驴，可以不换驴。这就意味着我们是要先找到好的房子，给出offer，然后再卖我们当时居住的房子。说白了，就是我们要用当时居住的房子的钱（equity）去买新的房子。唉，美国人就是穷，很不幸俺家还是其中的一员，不像国内的乡亲们，看人家，同时搞它几套房子，既无贷款，又无外债，眼不眨、心不跳地，玩的就是爽。
当时很认真地找了几家银行，跟他们解释了我们的情况，主要是说，要用我们现在房子的资金，买新房子，然后把现在住的房子卖了，再归还借出来的资金。当时有几家银行都很高兴为我们出买房资金证明。为了省事，我们选了我们原来房子正在使用的贷款公司，主要是他们已经有我们的资料，不用费多大劲就拿到了Financial Pre-approval的文件（email版本）。整个过程就是一个30-40分钟的电话，除了电话里的审核女士---苏珊娜曾经惊人地问，“请问，你老公的性别？”（请问你老公的性别？）以外，一切都顺理成章、水到渠成，文件拿地是那个轻轻松松，电话里苏珊娜还一个劲儿地讲，证明文件只是30天有效，她可以随时帮我们延长文件的有效期。
苏珊娜也是一位很敬业勤快的人，在她提供证明以后，几乎每周都打个电话或者送个email，问候和关心一下我们买房子的进展。在我们看好我们要买的房子后，我们也的确把她提供的证明给对方的代理人看了一下，以证明我们是有经济能力买这栋房子的。
到了真正要借贷款了，俺家也跟大家一样，会来个货比三家。美国买房子的贷款要注意的事情无外乎贷款利息的高低、贷款的手续费、贷款的类型、归还的方式、以及贷款公司是本地还是网上等等。朋友介绍一家贷款公司，电话过去一问，贷款的利息要比苏珊娜给的低、而且他们愿意给我们免除贷款手续费（closing cost），帮我们做贷款的业务员就是本地人，可以在close交易时提供场地等等。我们最后决定新房子用这家公司贷款。
因为我们要买的房子是先close，我们自己原来的房子要在买了新房子以后两周close，为了付首付（down payment），我们还是得从原来房子里借贷资金。当时想想，反正只借半个月，苏珊娜也一直跟我们联系，干脆就从她的银行借两周，利息高一点儿也无所谓，那家银行有我们的资料，借款手续应该简单一些。一个电话过去，跟苏珊娜解释一下我们目前的情况，谁想到，热情的苏珊娜一听我们已经有了新房子的贷款公司，立马不高兴地说，“你们不准备从我们银行贷款了？”等她知道我们原来的房子已经上市，又一语惊人地说，“什么？！你们已经把卖房子的牌子立在院子上了！！？那完了，美国没有一家银行会从你们目前房子的价值借款给你。这叫Bridge loan，这种loan几年前因为许多人用，一部分人还不起贷款而破产，银行损失很大，目前已经禁止使用了。”我在电话这端是听得目瞪口呆，倒吸凉气。人家国内买房子是爽着玩，俺这面是玩的心惊肉跳啊！
真是不明白了，一个月以前，俺跟苏珊娜讲的贷款时间顺序时，说得很明白啊，那时她没提这样做不行啊！她并没说要先把equity loan批好，然后再把卖房子的招牌挂出去，她出具的贷款证明清清楚楚地写着从老房子拿出多少资金，可以买多高价钱的新房子。俺心还真不甘，跟苏珊娜谈话以后，又问了几家银行，这回他们异口同声地说，招牌已经挂出去了，我们爱莫能助。
悖论啊！我认为像我们这样先买房，再卖房子，而且用原来房子的equity的人绝对在房子交易市场上占很大比例。而且，苏珊娜口口声声地说，我们应该先拿到equity loan，然后再插卖房子的招牌，这和先插招牌，再申请equity loan，没什么区别啊？这不都是一码子事嘛！有钱的、能还的得起借款的，到啥时候都会好借好还；还不起的，就是早借了几天款，不是照样跟银行玩破产吗？俺咋都觉得这个条例搞的不那么聪明，无法自圆其说。
唉，人家的条例俺是无法挑战，这买房子卡在半当腰，合约我们也已经签了，要卖的房子也花了九牛二虎之力收拾好上市了，这买卖还得做啊！得，资金问题还必须立马解决。
开动脑筋想办法，嗯，从朋友或者亲戚那里借钱是不行的，美国贷款公司要你证明你买房子的资金都是你自己的，这表明你有能力买房子，不会跟他们搞破产游戏；用原来房子积压的资金也不行，因为有那个莫名其妙的悖论条例给挡了路；我们可以给新房子借高贷款，搞个1年的ARM，第二年再重新贷款，但这样做一则麻烦，二则怕贷款利息上涨。唉，人逼急了，往往就会生出急智，最后，我们竟然找到了一个最简单的办法解决了这个问题。
嘿嘿，不是美国银行或者贷款公司不给贷款吗？那俺们就跟美国政府借，其实也是跟自己的退休金借款，401K可以借出一定的资金，如果是买自己的主要居住房子，还无罚款。从那里借款，手续简单、费用低，唯一的缺点就是可以借的额度有限，不过对我们家来说，也足够了，正好解决了我们的燃眉之急。呵呵，还真是阴差阳错，现在看看，这样的贷款方式应该是我们最省事和省钱的短期借款方式。这叫柳暗花明又一村、条条大路通罗马，新房子，我们是住定了。
还有一个小插曲，跟美国另一类贷款有关。当时买我们房子的那家好像是美国的退伍军人，他们贷得是VA loan。当代理人莉莎告诉我们他们是VA loan时，我们很高兴。因为VA loan算是美国政府给现役或者退伍军人的贷款，这表示这个loan的稳定指数高，出问题的可能性比较低。我们出售的房子应该是周一close。在close前的周五，俺正在家里做最后的清扫。中午，莉莎一个电话过来，一上来就严肃认真地说，“百草，我要先跟你打一声招呼，到现在为止我们还没有收到对方的贷款资金。别急，对方的贷款绝对没问题，这一点我和他们的代理人都可以打包票。问题是出在电汇系统，他们的贷款传不过来。你要有思想准备，如果周一钱还没进来，我们准备搞dry close。”我当时非常吃惊，这不是开国际玩笑吗，周一就要close了，周五下午你告诉我资金没到位？俺立马问，“莉莎，请先跟我解释一下什么是dry close。”莉莎说，“就是我们周一把所有的文件都签了，但你不给对方钥匙。钥匙要直到贷款进来再给。”我说，“等等，这好像不合法。我们把什么都签了，这栋房子对方就合理合法地拥有了，给不给钥匙他们都可以住，只要他们找一个锁匠，而我们一分钱也没拿到。我们不同意搞这个dry close。你可以问问你办公室的律师，看看我说得对不对。另外，我们不在乎多等几天再close house。”后来才知道，我们房子要close的那几天，美国政府正好关门，电汇系统不工作，最后的解决办法是贷款部门把支票用快递的方式在周一送到的。看来我们认为保靠的贷款方式，也在一定条件下变得很不牢靠。莉莎后来也说，那个dry close是有一定的法律漏洞，是不应该用的。（待续， 下期---房检、合约、和其它）
| 融融 (2014-01-14 21:08:19) |
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很有价值的经验，谢谢！ |
| 木桐白云 (2014-01-15 00:16:33) |
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总体上还是很顺的。 |
| 春阳 (2014-01-15 01:35:08) |
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还是挺惊险的，也学习了一点知识。 |
| 百草园 (2014-01-15 18:12:53) |
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融融，我们算是挺顺利地，我们的一家朋友，他们都卖两年房子了，到现在还没卖出去。 |
| 百草园 (2014-01-15 18:13:58) |
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木桐，有一点小波折，大局很顺利。 |
| 百草园 (2014-01-15 18:15:26) |
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春阳，那些搞贷款的，只想让你跟他们借款，其它的事情也不好好先跟你说明白。当时头是比较大。 |
| 玉山峰 (2014-01-16 17:44:59) |
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學習了,Hone Equity Loan 得先辦,不行再借401K自己的錢. |
| 百草园 (2014-01-16 18:23:47) |
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呵呵，是啊，要不看好了房子不能买，多让人不开心哈。 |